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賃貸住宅紛争防止条例とは?

東京賃貸住宅紛争防止条例

賃貸住宅紛争防止条例とは、2004年10月に東京都で施行された条例です。

賃貸住宅を巡る紛争を防止するために、東京都内の宅地建物取引業者を対象に施行されました。

不動産業界では「東京ルール」とも呼ばれています。

対象となるのは東京都内の居住用住宅の賃貸契約で、賃貸物件が東京都内にあれば、それを仲介する宅地建物取引業者がそれ以外の地域にあっても条例が適用されます。

この条例が施行される以前は、東京都住宅局民間住宅部には、賃貸住宅におけるオーナーと入居者の間での原状回復や修繕などの費用負担に関するトラブルについて、多くの相談が寄せられていました。

こうしたトラブルを防ぐことを目的に制定されたのが賃貸住宅紛争防止条例です。

この条例によると、オーナー(貸し主)と入居者(借り主)を仲介する宅地建物取引業者は、国土交通省の定める原状回復ガイドラインに沿って、原状回復や修繕などの費用負担について、契約を結ぶ前に説明する義務があります。

この説明を怠った宅地建物取引業者には、まず東京都知事から指導、勧告が行われ、それでも従わない業者に対しては、会社名と代表者名が公表されることになっています。

この条例が定める説明義務の内容ですが、まず、入居中に修繕の必要が起きた時の費用負担があります。原則的には、貸し主が修繕費用を負担することになっています。

ただし、借り主に明らかに過失がある場合は、貸し主に修繕義務はありません。また、退去時の原状回復に必要な費用負担についても含まれます。通常の住み方で生じた汚れや損傷、経年変化や経年劣化、また、建物の構造に起因するものなどに関するリフォーム費用は、原則的に貸し主が費用を負担することが決まっています。

ただし、これも、借り主の故意や怠慢によるものと認められるものについては、借り主が負担しなければなりません。

通常、賃貸契約書には、貸し主の修繕義務を免除する特約があります。そのため、退去時のハウスクリーニングの費用など、東京都の多くの賃貸物件では借り主が負担することになっています。

ただ、なかには原状回復の義務を超えるような負担を借り主に課すというケースも見られ、それが多くのトラブルの原因となっているようです。そのため、賃貸住宅紛争防止条例では、宅地建物取引業者には、特約について借り主に明確に説明する義務も定められています。

なお、契約内容や敷金についてはこの条例の対象外です。こうした問題でトラブルになった時は、貸し主と借り主が話し合いで解決するのが基本です。

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