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法人事業用不動産の買換え特例とは?

法人事業用不動産の買換え特例とは、法人が事業用の資産を買換えた時に、一定の要件を満たしている場合に譲渡収入の一部を将来に繰り越せる税制上の特例を言います。

譲渡益のうち、買換えた金額の80%については今回の課税対象にならず、残りの20%についてのみ課税されるという特例ですから、これを利用することで節税が可能で、多額の資金を調達しなくても新たな事業用不動産を手に入れることができるというわけです。

法人事業用不動産の買換え特例によると、譲渡所得の計算方法は、買換えた金額(取得金額)と売った金額(譲渡金額)のどちらの金額が大きいかで変わります。

買換えた金額の方が売った金額より大きい場合は、譲渡所得は売った金額の20%になり、買換えた金額の方が売った金額より小さい場合は、譲渡所得は売った金額から買換えた金額の80%を引いた金額になります。

この特例は、譲渡した不動産も買換えた不動産もどちらも事業用資産として利用されるものでなければ適用されません。

しかし、同じ種類の不動産の買換えだけでなく、たとえば駐車場を売って賃貸マンションに買換えたり、新しくアパートを建設したりなど自由な組み合わせで特例が受けられます。

なお、買換えの不動産は、不動産を譲渡した同じ年に取得する原則がありますが、税務署に届出を出せば、譲渡した年の前年中、もしくは翌年中に取得した不動産についても適用されます。

買換えの不動産も譲渡する不動産も事業用であることがこの特例を受ける条件ですので、親族にただで貸している土地や使っていない空き地などは対象になりません。

しかし、譲渡する不動産がその不動産の所有者と生計を一にする親族の事業用に使われている場合は、所有者本人の事業に使っているものとして扱われます。

たとえば、夫が所有する不動産で妻がアパートを経営している場合など、夫の事業用資産として扱われるというわけです。また、この特例でいう事業とは、必要経費を除いて継続的に利益の出るものを含むため、マンション1室や車2台分のスペースしかない駐車場など事業とするには規模が小さすぎる場合でも適用されます。

一時的に貸し付けているだけの不動産は認められませんが、法人なら社宅も対象です。

この特例が適用される要件のうち、主なものは以上ですが、買換えの不動産が譲渡する不動産の5倍以内の面積であること、買換えの日から1年以内に買換えの不動産を事業用に使用することなどの要件もあります。

特例を受けるための詳しい要件については、国税庁のホームページを参照されるか、不動産投資税制に精通した税理士にご確認ください。

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