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人口減少時代の不動産投資物件選び

人口減少と不動産投資

日本の人口は今後、減少していくことが確実です。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、日本の人口は2040年に1億727万6000人と、今後20年ほどで約2割減少すると公表しています。

人口が減少すると住宅への需要も少なくなるわけですが、そんな人口減少時代にも収益の高い物件とは何なのかを考えていきます。

まずは土地勘のある場所が不動産投資の大前提

不動産物件に投資しようという人の多くは、自宅の周辺で物件を探すのが一般的です。物件を常に管理するには土地勘のあるエリアが最適なのは間違いありません。

しかし、収益の高そうな条件で絞り込むと、駅近など特定のエリアに限られてしまいます。それでは範囲があまりにも狭いと言わざるを得ません。

これからの収益物件探しでは、その範囲を自宅周辺だけでなく全国にまで広げるべきです。不動産投資で大切なのは住宅の需要が見込めることが第一ですから、空室になってもすぐに新たな入居者が見つかる人口密集地を攻めるべきでしょう。

そのうえで、今後20~30年の長期にわたって、人口をある程度維持していることが条件になります。

人口減少が緩やかな首都圏が狙い目か

日本の人口はこれから全国的に減少していくことが予想されますが、それでも地域によって減少度合いに差があります。

2040年の人口は全国で今より約2割減少するといっても、地域によっては、それよりずっと小さい減少率に留まることが予想されるところもあります。

それが、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の1都3県です。

これらの地域では、2025年には現在とそれほど変わらないだけの人口を維持していると予想され、2040年でも10%前後と、全国平均よりゆるやかな減少率となると見込まれています。

全体の人口が減少しても首都圏の住宅需要が維持されるのは、そこに職があるからです。

日本では多数の企業が首都圏に集中していますから、仕事を求める若年世代は今後とも首都圏に流入してくると考えられます。

となると、今後も住宅需要は都心に近いエリアを中心に維持されるでしょう。

地方はリスクが大きくなる

首都圏の1都3県と比べると、地方はリスクが大きいと言わざるを得ません。

しかし、今後、人口が減少するとともに高齢化が急激に進むため、住宅やライフスタイルに対する価値観も高齢化に合わせて変化していくでしょう。

となると、これまではあまり価値を認められていなかった築古物件や古民家に注目が集まる可能性もありますし、高層マンションより低層のアパートが好まれるようになるかもしれません。

人口減少時代に収益の高い物件は、これまで通り都心を中心とした大都市圏ではありますが、地方でも高齢者をターゲットにした物件に注目してみるなど打つ手はあるでしょう。

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