買換え特例：固定資産の交換の特例

土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったと用に取り扱う特例があります。

このことを、「固定資産の交換の特例」といいます。

６つの適用要件を見てみましょう。

• 要件１．交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること
  （不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産は、棚卸資産となるため、特例の対象にはなりません）
• 要件２．交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること
  （この場合に借地権は土地の種類に含まれ、建物に付属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます）
• 要件３．交換により譲渡する資産は、１年以上所有した者であること
• 要件４．交換により取得する資産は、交換の相手が１年以上所有したものであり、かつ交換のために取得したものでないこと
• 要件５．交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること
  （同じ用途に供したかどうかの判断は、以下の区分により判定していきます）
  土地・・・宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場または原野、その他
  建物・・・居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用
• 要件６．交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること
  （20%をこえるときには、この特例は適用されません）

以上、上記の要件を全て満たす必要があります。

この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差益を受け取った時は、その交換差金が所得税の課税対象となります。

固定資産の交換の特例の考え方

交換により譲渡する資産の原価を、交換により取得する資産が引き継ぐ、という考え方によります。

時価ではなく、原価を基準に考えるので、譲渡の際には利益は発生していないこととなります。よって税金はかからないというわけです。

特例を受けることによって税の負担が軽くなり、土地の交換が行われる機会が増えていきます。

申告要件

この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載し、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を添付します。