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不動産所得とは?

不動産の賃貸で生ずる所得は、「不動産所得」と「雑所得」に該当するものがあります。

不動産所得は、次のものの「貸付による所得」のことをいいます。

  • 不動産(土地、貸家、アパートなどの建物)
  • 不動産に設定されている権利(地上権、借地権など)
  • 船舶や航空機

なお、食事を供する下宿等の所得は事業所得又は雑所得となります。

有料駐車場、有料駐輪場の所得は、自己の責任において他人のものを保管する場合の所得は事業所得又は雑所得となります。

それ以外の貸付が不動産所得です。

借地権又は地役権の対価として支払いを受ける権利金でその金額が土地価額の10分の5を超えるものは、譲渡所得として課税されます。

不動産所得の計算式

不動産所得 = 家賃等の総収入金額 - 必要経費

総収入額

  • 家賃
  • 権利金、礼金、更新料
  • 敷金、保証金の償却部分
  • 共益費 など

契約時に受け取る保証金や敷金は一時的に預かったものであり、いずれは返さなければならないものなので総収入金額には含まれません。

しかし契約等によって「返還する必要がない」と規定した場合は、保証金や敷金はその契約をした年の総収入金額に含まれることになります。注意しましょう。

必要経費

  • 固定資産税、都市計画税、事業税、消費税等の租税公課
  • 火災保険、損害保険等の損害保険料
  • 修繕費
  • 減価償却費
  • 借入金利子(貸家を取得したり、修繕したりするための借入金のこと)
  • 借地をしている場合の家賃
  • 給料
  • 水道光熱費、消耗品費、広告宣伝費、交際費
  • 貸マンション等の管理費
  • 不動産業者等への管理委託費、仲介手数料
  • 雑費

生計を一にする配偶者その他の親族に支払う給与、家賃、借入金等の利子などの支払い金額は必要経費に算入できません。

所得税、住民税、相続税、加算税、延滞税、過怠税等罰金、科料、過料は必要経費とはなりません。

平均課税の選択

3年以上の期間不動産等を使用させることを約束して、一時的に受け取る対価が、その契約による不動産の使用料の年額の2倍に相当する等、一定の条件に該当し、その年分の総所得金額の100分の20以上である場合は、一定の方法により計算下額を課税所得とする特例があります。

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