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サラリーマン大家必読!資産管理法人の設立で失敗しない10のポイント

資産管理会社

1.サラリーマンでも資産管理法人を設立する理由とは?

不動産投資もある程度のレベルになると、サラリーマンでも資産管理会社を設立し法人化した方が節税などのメリットがあります。

法人化することの具体的なメリットを見ていきましょう。

メリット

個人の所得は個人事業所得として課税対象となりますが、法人では所得を役員報酬にすることで給与所得控除が受けられます。

また、個人として払う所得税は累進課税方式のため、所得が多いほど税率が高くなりますが、法人では所得にかかわらず一定の税率となっています。

つまり、不動産投資による収入が多いほど節税効果が高いのです。

法人では共済掛金を全額経費に計上できます。

所有物件の修繕積立金や役員の退職金積立に利用できるのもメリットです。また、生命保険も法人として支払うことで保険料を経費として計上可能です。

個人の生命保険料控除は一部しか認められませんが、法人が契約して役員や従業員を被保険者として加入させることで必要経費にできます。

また、損益通算をしやすいのも資産管理会社として法人化することのメリットとして数えられるでしょう。

それに、個人という立場では不動産や保有株で含み損が出ても、決済して損失を計上しないことには所得から差し引けませんが、法人なら含み損を評価損とすることで計上可能で、この点でも税金の負担軽減となります。

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2.どのくらいの不動産投資規模になれば資産管理法人を考えるべきか?

資産管理会社を設立して法人化することで節税などのメリットを受けられるといっても、不動産投資をしている只それだけをもって誰もがそのメリットを受けられるわけでもありません。

デメリット

まず、法人を設立するにはさまざまなコストがかかります。

たとえば株式会社を設立するなら、登録免許税、謄本交付手数料、公証人手数料、定款の収入印紙代などで数十万円のコストが必要です。

また、設立すれば終わりではなく、法人を維持していくにもさまざまなコストが発生します。地方税の均等割、役員報酬を支払う時にかかる社会保険料の事業主負担、税理士への報酬としての経理事務の負担などです。

節税のメリットを期待して資産管理会社を設立したにもかかわらず、法人運営のコストに見合うだけの収入がないのであればデメリットしかありません。

資産管理会社を設立してメリットを受けようと思うと、ある程度の不動産所得があることが最低条件です。具体的には、課税所得が1000万円近くあれば法人化を検討してもよいでしょう。

サラリーマンなら、税金込みの年収で1400~1500万円ほどが目安になります。

ただし、個人所得税には法人税にはない65万円の青色申告特別控除がありますし、物件によって経費として計上可能な減価償却費も変わってきますから、課税所得が1000万円だからといって必ずしも法人化するべきではありません。

専門家にシミュレーションしてもらうなどよく検討しましょう。

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3.資産管理会社設立の手続きの流れ

資産管理会社の設立といっても、その手続きは一般的な会社法人の設立と同じです。

会社法人の設立までの大まかな流れを見ていきましょう。

まず会社名を決めます。会社名には株式会社、もしくは合同会社が付く決まりですが、あとは自由です。

ただし、同じ屋号の会社がすでに存在していると紛らわしいので、ネットで検索して似た名前がないことを確認しておきます。

次に、本社所在地、出資者、役員、資本金、決算月などを事前に決めておき、印鑑、定款、就任承諾書など必要書類等を揃えておきます。

また、会社を設立するには費用もかかります。登録免許税、定款の謄本手数料、公証人手数料、印紙代などに株式会社なら20万円以上、合同会社でも10万円近く必要なので用意しておきましょう。

なお、出資金も必要ですが、今では株式会社でも1円の出資金で設立できるようになりました。1円会社だと社会的信用が低いとは言われますが、資産管理会社なら問題ありません。

必要なものが揃ったら会社所在地を管轄する法務局に登記申請を行い、それとは別に、法人設立届書、青色申告承認申請書、給与支払事務所等の開設届出書を税務署に、事業開始の届出を管轄の自治体に提出します。

これら一連の手続きはそれほど難しくありませんが、面倒を避けたいのなら会社設立代行サービス業者を利用するのも一つの手です。

株式会社の設立手続きについては、こちらのサイトも参考にしてください(別サイトへジャンプします)。

→株式会社設立手続き徹底ガイド

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4.資産管理会社を活用した節税テクニックとは?

不動産投資による収入がある程度のレベルに達すると、個人で行うより資産管理会社を設立して法人化した方が税金面でのメリットが大きいです。

そこで、資産管理会社を活用した節税のテクニックを3つ紹介します。

テクニック1 個人と法人の税率の違いを利用する

一つ目は個人の所得税と法人税の税率の違いを利用した方法です。

同じ収入でもそれを得るのが個人か法人かによって税率が異なります。

個人の所得税は収入が増えるほど税金が増える累進課税方式ですが、法人税は収入にかかわらず一定の税率です。

これを生かせば、収入がある人ほど大きな節税が見込めるでしょう。

テクニック2 相続税と所得税の差を利用する

次に、相続税が発生する人は、資産管理会社を設立して相続人を役員に就任させることで、現金資産を移転させることが可能です。

役員報酬という形で資産管理会社の現金資産を減らせるので法人税の節税となり、報酬として支払った分には贈与税ではなく所得税が課税されるため、税率の差から節税効果が期待できます。

テクニック3 損益通算を利用する

3つ目のテクニックは損益通算の利用です。

資産管理会社に複数の経済活動を集約させておけば、たとえば株で損をした場合に不動産収入と損益が通算されます。

個人では、株と不動産の損益は別々で計算されるため、株で大きく損をしたとしても不動産収入にかかる税額は変わりません。

つまり、資産管理会社を活用する方が、通算した収支で税額が計算されるので節税効果となるのです。

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5.資産管理会社で経費にできるのはどんなもの?

個人でも会社法人でも、経費に認められるのは事業を行うに当たって必要な費用です。

ただ、会社法人の場合、その存在自体が事業を遂行するためのものですから、会社が使った費用はすべて経費であるという考えが前提にあります。

そのため、プライベートと事業の支出の線引きが難しい個人での投資と比べ、資産管理会社を設立して法人化することによって経費として計上できる項目が格段に増えるのです。

たとえば車の使用例を考えてみます。

個人でも事業に使用する目的ならマイカーの駐車料金やガソリン代は経費になります。

しかし、マイカーだとどこまでが事業目的でどこからがプライベートな利用なのか線引きが難しく、経費にできるものは部分的に留まってしまいます。

しかし、法人名義の車なら駐車料金やガソリンだけでなく、車検費用から各種税金まですべて経費として計上できるのです。

資産管理会社を設立すると、経費として計上できるようになるものは車以外にもたくさんあります。

たとえば、携帯電話も会社名義にすれば料金が経費になりますし、生命保険料も役員名義にすることで経費として計上可能です。

ほかにも、出張旅費となるなら交通機関の運賃、社宅補助という形なら家賃も経費にできます。

参考:不動産投資で経費計上できるもの・できないもの

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6.個人所有の不動産をどうやって法人所有に移すの?

個人所有の不動産を法人所有にする方法として最も節税効果が高いのが、資産管理会社を設立し、その会社で不動産を所有する方法です。

家賃や地代の収入がまるごと会社のものになるので節税の効果が高くなります。

土地と建物では、建物を法人所有にした方が節税効果が高くなります。

地代の収入は家賃収入より低いのが一般的なので、法人所有にしてもそれほど効果は得られないでしょう。

不動産を法人所有にする目的は節税ですから、課税所得となる利益をどれだけ会社に移すかが問題です。

その点、賃貸オフィスやアパートなど建物であれば、地代より高くなるのが普通ですので、土地か建物かを選ぶなら建物がよいでしょう。

法人所有にする為の具体的な方法

個人名義の不動産を資産管理会社が買い取る形を取ります。

そのためには、会社としての買取資金を用意する必要があります。

築年数を経た建物であればコストを低く抑えることができますが、築年数が浅い場合は、会社で新規融資を受けられないか銀行と相談する必要も出てくるでしょう。

無事、不動産を法人所有にすることができても、不動産の価額や買取資金の清算について税務署から税務調査を受けることも考えられます。

こうした問題は個人で解決しようとするより、税理士に相談して解決する方が無難です。

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7.資産管理会社設立時の定款の事業目的は?専門家に設立依頼をするべきか?

資産管理会社に限らず、会社を設立する際には定款を作らなければなりません。

定款はその会社の事業目的を記載するものであり、基本的に自由に定められるものです。

しかし、不動産取得のために融資を受けるのであれば定款の記載にも注意が必要です。

個人が投資のために会社を設立しても、何の実績もない会社では融資が受けられないのが普通の考えです。

しかし、不動産の管理業務に特化した資産管理会社なら、個人の給与所得を査定してもらって、会社名義で融資を受けることが可能な場合もあります。

ただし、その際には、定款の事業目的に不動産管理やその関連業務以外のことを記載すると、金融機関は融資を渋るでしょう。

なぜなら、たとえば有価証券投資業務とも記載していると、有価証券で損失を出した時に返済が困難になると思われるからです。ですから、個人を連帯保証人として会社名義で融資を受けたいのであれば、定款の事業目的は不動産の管理業に特化しておくべきでしょう。

定款の作成は個人でもできますが、上で見たように、知識がないと思わぬミスを犯しかねません。

万全を期すなら行政書士に依頼して定款を作成しましょう。また、会社の設立登記は司法書士に、法人税申告は税理士にといった具合に、それぞれの手続きにおいて専門家に依頼する方が安心です。

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8.資産管理会社の経理はどうする?税理士に顧問を依頼するメリットとデメリット

資産管理会社を設立すると決算の手続きが毎年発生します。

規模が小さいうちは自分で手続きを行うのもよいですが、慣れないうちはなかなか大変な作業です。

無駄をなくしきちんと節税効果を上げたいのであれば、税理士に依頼するのも一つの手でしょう。そこで、税理士に依頼することのメリットとデメリットを見ていきましょう。

税理士に依頼することの大きなメリットは、節税対策のアドバイスが得られることです。

何を経費として計上できるのか、役員報酬はどのぐらいに設定するかなど適切なアドバイスが受けられます。

不動産投資の収益が大きいほど、その効果は高くなるでしょう。

また、税金の手続きをすべて自分で行っていると、故意ではなくても税務調査で否認される可能性も考えられます。

申告期限を過ぎてから納めると延滞税もバカにならないですから、税理士に依頼し、最初から間違いが起こらないようにするのは大きなメリットです。

ほかにも「面倒な手続きをすべて任せられる」、「現状の数字をしっかり把握できる」など、税理士に依頼することのメリットはありますが、無視できないデメリットとして、依頼するにはお金がかかるということが挙げられます。

ちゃんとした税理士に依頼するとなると、年間で数十万円はかかるでしょう。

それだけのコストをかける価値があるかは、その人の投資規模次第です。

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9.資産管理会社で行う(事実上の)生前贈与とは?

相続税が発生するほどの資産を保有している人のなかには、今のうちに税金を減らせる方法はないかと頭を悩ませている人も多いことでしょう。

単純に親から子へ現金を渡した場合、贈与税の対象となって基礎控除額を超えた金額には高い税率がかかります。

相続税の基礎控除額は平成27年から「3000万円+600万円×法定相続人の人数」に変わったため、従来より基礎控除額がかなり下がりました。

法定相続人が3人いる場合、従来は8000万円まで相続税がかからなかったのが、現在では4800万円までとなっています。

基礎控除を超えた分には高い税率がかかります。不動産も相続の対象ですので投資を行っている人には切実な問題です。ところが、資産管理会社を活用することで生前贈与が可能となり、相続税の節税が実現できるのです。

親から子へ保有する資産をいかに低コストで移転させるかが生前贈与のポイントです。

資産管理会社を活用した具体的な方法とは、まず、保有する不動産を資産管理会社の名義にし、相続人である子をその役員に就任させます。

すると、資産管理会社に入る不動産収入を役員報酬という形で子に支払うことが可能です。毎月、役員報酬として資産を子に移転させることが可能になるので、かなりの金額を生前中に子に相続させることができます。

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10.資産管理会社に対する税務調査の統計と実態

資産管理会社にとって税務調査の受けやすさに影響するのは売上の大きさです。

言い換えるなら、不動産投資でたくさんの収益を上げているほど税務調査が入る可能性が高まります。

規模が大きいほど納税額を多く取れるわけですから、税務署としても調査対象に加えたくなるのは当然です。

ただ、規模が小さくても今は注意が必要です。不動産投資者は経費にならないものまで経費に入れていることが多いので、申告内容に間違いが多いということが税務署に指摘されています。

法人が税務調査を受ける確率を単純に統計から計算すると約5%になります。20社に1社の割合ですので、まともに運営していれば大丈夫ですが、税務調査を受けると8割がた指摘を受けることになるので、間違いが起こらないように税理士に税金に関する手続きは任せた方が安心です。

資産管理会社が税務調査で否認されやすいのは管理料の水準です。

資産管理会社を設立し、個人が受け取る賃貸料から管理料として資産管理会社に支払う場合、認められる水準は10%前後でしょう。

これまで20%の管理料で問題なかったとしても、ある日急に税務調査が入ってその料率は高すぎると指摘される可能性は大いにあります。

指摘された時の追徴税額は大きいですから、不安がある場合は専門家と相談して決めるべきでしょう。

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