中古物件を売却予定の方へ～賢く売るための事前準備と売却額の決め方～

ご自分の自宅や、所有しているものなど、様々な理由から手放す時があるかと思いますが、いざ売却しようとしても、金額や、仲介業者など何から手を付けていいかわからない人も多いことでしょう。

今は、インターネットで何でも調べられる時代となっておりますが、全て正しいことを書いているとは限りませんので、ご自身で最低限の知識を身につけておく必要があります。

そこで、少しでも相場より高く売るための準備をしておきたいと思います。

【事前準備】

いきなり不動産会社に行く前に、依頼するための物件に関する資料を用意します。

• 購入時の図面や設備の仕様書
  （最新の設備が設置されているなど、広告に載せることでアピールできるので必ず提示します）
• 売買契約書・重要事項説明書
• 固定資産税納付書
• 登記簿謄本
• 土地測量図・境界確認書
  （売却できる面積を明確に把握するために必ず必要となり、隣接地との境界線が未確認である場合、土地所有者と協議して測量図を作成する必要があります）
• マンションの場合維持費等の書類・マンションの規約

書類が揃いましたら、インターネット等でだいたいの査定額を算出しておくのも良いでしょう。実際の現状が確認できないと、正確な金額はわかりませんが、自分の希望額の目安とします。

不動産会社で算出してもらう売却額は必ずしもその価格で売却できるとは限りません。

購入者との価格交渉が必ず行われますので、安くして早く売れた方がいいかもしれませんが、駆け引き上手な不動産業者の腕次第ではより高く売却することができます。

また、不動産取引は春先や秋口に集中する繁忙期がありますので、その時期に売り出すと需要も多くなることで相場より高値で売却することができそうです。

【売却額の決め方】

誰しも、相場より高く売りたい気持ちはありますが、もうちょっと高くても売れるかも？と欲を出していては、売れるものも売れません。ほどほどに興味を持ってもらえる価格設定を行いましょう。

価格を決める際は、以下の方法を参考に算出します。

• 取引事例比較法
  （対象の物件と同じような条件又は同じマンションなどで取引が行われた事例を探し、相場を算出する方法で最も多く使われる算出方法です）
• 収益還元法
  （対象不動産を購入してから賃貸した場合の収益を基準に評価額を算出する方法で投資用物件等に利用されます）
• 原価法
  （対象不動産を新しく建築した場合の費用を割り出し、経年による低下した価値を修正し算出する方法で一戸建ての物件に利用されます）

販売価格は売りたい価格と売れる価格が異なることが多く、自分が思っているより低い額となることが多いでしょう。

その差を縮めるためにも仲介業者との念入りな販売計画を行う必要があり、自分の最低ラインの価格をはっきり伝えておかなければなりません。

最低ラインが査定額を上回る場合は、価格設定から練り直す必要があります。

売出している期間が長いと、いつまでも売れないけど何かあるんじゃないかと思われることにもなりますし、購入者が現れてもローンが通らない人もいます。

様々な問題を想定した上で販売計画の参考にしてみてください。

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